Pasport stavby: co to je, kdy ho potřebujete a jak s jeho zpracováním pomůže Matterport

Mnoho vlastníků nemovitostí se dříve nebo později dostane do situace, kdy potřebují doložit skutečný stav stavby, ale původní projektová dokumentace se nedochovala, není kompletní nebo už neodpovídá tomu, jak stavba ve skutečnosti vypadá. V takovém případě se řeší pasport stavby.

Pasport stavby je zjednodušená dokumentace skutečného stavu stavby. Nejde o projekt nové stavby ani o kompletní projektovou dokumentaci pro realizaci. Účelem pasportu je zachytit, co skutečně stojí, kde se stavba nachází, jak je užívána, jaké má základní technické parametry a v jakém je stavebně-technickém stavu.

Právní základ pasportu stavby vychází zejména ze zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, a z prováděcí vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Stavební zákon v § 158 odst. 3 uvádí, že pasport stavby obsahuje průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a zjednodušenou výkresovou dokumentaci. Podrobnosti stanovuje vyhláška č. 131/2024 Sb., konkrétně § 9 a příloha č. 11

– Obsah pasportu stavby.

Kdy je pasport stavby potřeba

Vlastník stavby má podle § 245 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, povinnost uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Pokud se tato dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena, je vlastník povinen pořídit pasport stavby.

Pasport stavby se nejčastěji řeší například při:

• ztrátě původní projektové dokumentace,

• prodeji nebo převodu nemovitosti,

• přípravě rekonstrukce,

• změně užívání stavby,

• jednání se stavebním úřadem,

• správě větších objektů,

• pasportizaci budov, provozů nebo technického vybavení,

• přípravě podkladů pro projektanta, architekta nebo facility management.

Pokud vlastník stavby povinnost pořídit pasport nesplní, stavební úřad mu může jeho pořízení nařídit. Pokud není potřeba pasport doplnit, změnit nebo přepracovat, stavební úřad jej ověří.

Proč je pasport důležitý 

Pasport stavby vytváří přehledný podklad o skutečném stavu objektu. U starších staveb se často stává, že dokumentace neexistuje, je neúplná nebo neodpovídá skutečnosti. V objektu mohly proběhnout úpravy, přístavby, změny dispozic, změny technologií nebo jiné zásahy, které se do původních výkresů nikdy nezanesly.

Díky pasportu má vlastník, projektant, správce budovy i stavební úřad jasný přehled o tom:

• kde je stavba umístěna,

• jaké má základní rozměry a parametry,

• k jakému účelu se užívá,

• jaké má dispoziční řešení,

• jaké obsahuje místnosti, prostory a zařízení,

• jak je napojena na dopravní a technickou infrastrukturu,

• v jakém je stavebně-technickém stavu.

Pasport tedy není jen administrativní dokument pro úřad. Je to také praktický podklad pro správu nemovitosti, plánování oprav, rekonstrukce, evidenci prostor a technologií nebo budoucí projektovou přípravu.

Jak může s pasportem pomoci Matterport

Matterport je moderní technologie pro 3D skenování budov a tvorbu digitálního dvojčete. Pomocí 3D skenování lze rychle a přehledně zachytit skutečný stav objektu včetně dispozic, místností, konstrukcí, technických prostor a vybavení.

Je důležité říci, že Matterport sám o sobě nenahrazuje pasport stavby a nenahrazuje odpovědnost osoby, která pasport odborně zpracovává. Matterport je však velmi silný nástroj pro sběr podkladů, kontrolu skutečného stavu a následné zpracování dokumentace.

1. Rychlé zachycení skutečného stavu objektu

Při běžném zaměřování stavby se pořizují fotografie, poznámky, ruční náčrty a měření. U větších nebo členitějších objektů může být tento proces časově náročný a snadno se může stát, že některý detail bude potřeba ověřit znovu na místě.

Matterport umožňuje vytvořit digitální 3D prohlídku objektu. Zpracovatel pasportu se pak může k objektu opakovaně vracet virtuálně, kontrolovat jednotlivé místnosti, ověřovat návaznosti prostor a doplňovat informace bez nutnosti další návštěvy stavby.

To je výhodné hlavně u:

• administrativních budov,

• škol,

• skladů,

• výrobních objektů,

• bytových domů,

• hotelů a ubytovacích zařízení,

• obchodních prostor,

• technických a provozních budov.

2. Přehledná fotodokumentace 

Součástí pasportizace je popis skutečného stavu stavby. Samostatné fotografie uložené ve složkách bývají často nepřehledné a bez kontextu. Matterport vytváří prostorovou fotodokumentaci, ve které je možné se pohybovat podobně jako při reálné prohlídce objektu.

Zpracovatel může zpětně ověřit například:

• vstupy do objektu,

• chodby a schodiště,

• technické místnosti,

• rozvaděče,

• kotelny,

• sociální zařízení,

• okna a dveře,

• skladové prostory,

• provozní části budovy,

• vybavení a technologie.

Díky tomu se snižuje riziko, že se při zpracování pasportu na něco zapomene.

3. Podklad pro půdorysy a výkresovou dokumentaci 

Pasport musí obsahovat zjednodušenou výkresovou dokumentaci skutečného provedení stavby. Podle přílohy č. 11 vyhlášky č. 131/2024 Sb. se jedná o zjednodušené výkresy skutečného provedení stavby v rozsahu a podrobnostech odpovídajících druhu a účelu stavby, včetně popisu způsobu užívání všech prostorů, místností a zařízení.

Matterport slouží jako velmi dobrý podklad pro tvorbu těchto výkresů. Pomáhá ověřit dispozice, návaznosti místností, polohu otvorů, schodišť, technických místností a dalších důležitých prvků stavby.

Výsledná výkresová dokumentace se následně zpracuje podle potřeb konkrétní stavby, například jako:

• půdorysy jednotlivých podlaží,

• označení místností,

• popis účelu užívání místností,

• základní kóty a rozměry,

• zakreslení hlavních konstrukcí,

• podle potřeby řezy nebo pohledy.

4. Mračno bodů, CAD a BIM podklady

U pokročilejších výstupů lze z Matterportu využít také datové exporty, například E57. Soubor E57 obsahuje 3D data mračna bodů, panoramatické snímky a metadata z jednotlivých skenovacích stanovišť. Tato data jsou využitelná v architektonických, projekčních, stavebních a technických aplikacích.

E57 a další výstupy lze využít v CAD/BIM workflow. Plugin pro Autodesk Revit umožňuje přímý import Matterport Point Cloud souborů ve formátu E57 nebo XYZ a práci se Scan-to-BIM podklady v prostředí Revitu.

Matterport tak není jen vizuální 3D prohlídka. Při správném využití se stává technickým podkladem pro:

• pasportizaci objektu,

• tvorbu půdorysů,

• CAD dokumentaci,

• BIM model,

• správu majetku,

• evidenci technologií,

• plánování rekonstrukcí,

• facility management.

5. Lepší komunikace mezi vlastníkem, projektantem a správcem budovy

Velkou výhodou digitálního dvojčete je, že všichni zúčastnění pracují se stejným prostorovým podkladem. Vlastník, projektant, správce budovy, technik nebo investor se mohou odkazovat na konkrétní místnost, konstrukci nebo technologii.

Místo nepřesného popisu „místnost za chodbou vlevo“ lze pracovat s konkrétním místem v digitálním modelu. To zjednodušuje komunikaci, urychluje kontrolu a snižuje riziko nedorozumění.

Co musí pasport stavby obsahovat

Obsah pasportu stavby stanoví vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Podle § 9 této vyhlášky je obsah pasportu stavby stanoven v příloze č. 11.

Pasport stavby se skládá z těchto hlavních částí:

1. A. Průvodní list

2. B. Souhrnná technická zpráva

3. C. Zjednodušený situační výkres

4. D. Zjednodušená výkresová dokumentace

5. Dokladová část

A. Průvodní list

Průvodní list obsahuje základní identifikační údaje o stavbě, vlastníkovi a zpracovateli dokumentace.

U stavby se uvádí zejména:

• název stavby,

• místo stavby,

• kraj,

• katastrální území,

• parcelní čísla pozemků,

• u budov adresa a čísla popisná,

• případně výčet pozemků s právem zákonné služebnosti.

U vlastníka se uvádějí identifikační údaje podle toho, zda jde o fyzickou osobu, podnikající fyzickou osobu nebo právnickou osobu. U zpracovatele dokumentace se uvádí jeho identifikace. Pokud je součástí dokumentace zeměměřická část, uvádí se také jméno autorizovaného zeměměřického inženýra včetně čísla položky v příslušném rejstříku.

Součástí průvodního listu je také seznam vstupních podkladů. Ten obsahuje například základní informace o rozhodnutích nebo opatřeních souvisejících se stavbou, informace o dochované dokumentaci, projektové dokumentaci nebo jiné technické dokumentaci. Pokud se doklady nedochovaly, uvádí se pravděpodobný rok dokončení stavby.

A_A.PRUVODNI ZPRAVA.pdf

Stáhnout PDF • 355KB

B. Souhrnná technická zpráva

Souhrnná technická zpráva slovně popisuje stavbu, její účel, technické řešení, parametry a stav.

Podle přílohy č. 11 vyhlášky č. 131/2024 Sb. obsahuje zejména:

• popis území,

• ochranu území podle jiných právních předpisů,

• informaci o zvláště chráněném území nebo záplavovém území, pokud se stavby týká,

• popis stavby,

• účel užívání stavby,

• údaj, zda jde o stavbu trvalou nebo dočasnou,

• informaci o ochraně stavby podle jiných právních předpisů,

• parametry stavby, například zastavěnou plochu, obestavěný prostor, užitnou plochu, počet funkčních jednotek a jejich velikosti,

• technický popis stavby a jejího technického zařízení,

• zhodnocení stávajícího stavebně-technického stavu,

• napojení na dopravní a technickou infrastrukturu,

• ochranná a bezpečnostní pásma,

• vliv stavby na životní prostředí a ochranu zvláštních zájmů.

Tato část je velmi důležitá, protože vysvětluje nejen to, jak stavba vypadá, ale také jak funguje, k čemu slouží a v jakém je technickém stavu.

B_B.SOUHRNNA TECHNICKA ZPRAVA.pdf

Stáhnout PDF • 287KB

C. Zjednodušený situační výkres

Pasport musí obsahovat zjednodušený situační výkres. Podle vyhlášky má být zpracován v měřítku maximálně podle použité katastrální mapy a musí obsahovat vyznačení stavby včetně okótovaných odstupů stavby.

Prakticky to znamená, že ze situačního výkresu musí být zřejmé:

• kde se stavba nachází,

• na jakém pozemku stojí,

• jak je umístěna vůči hranicím pozemku,

• jaké jsou její odstupy,

• jak navazuje na okolí.

Matterport zde může sloužit jako doplňkový podklad pro orientaci v objektu, ale situační výkres se obvykle zpracovává nad katastrální mapou, případně s využitím geodetických podkladů.

C.1_ZÁKRES DO KATASTRÁL. MAPY.pdf

Stáhnout PDF • 376KB

C.2_ARCHIT. A KOORDIN. SITUACE.pdf

Stáhnout PDF • 713KB

D. Zjednodušená výkresová dokumentace

Zjednodušená výkresová dokumentace zachycuje skutečné provedení stavby. Podle přílohy č. 11 vyhlášky č. 131/2024 Sb. má obsahovat zjednodušené výkresy skutečného provedení stavby v rozsahu a podrobnostech odpovídajících druhu a účelu stavby, včetně popisu způsobu užívání všech prostorů, místností a zařízení.

U běžné budovy se zpravidla zpracovávají:

• půdorysy jednotlivých podlaží,

• označení místností,

• účel užívání jednotlivých prostor,

• základní rozměry,

• vyznačení vstupů, otvorů, schodišť a komunikačních prostor,

• základní konstrukční řešení,

• technické místnosti,

• podle potřeby řezy nebo pohledy.

Matterport je pro tuto část velmi praktickým podkladem. Umožňuje ověřovat skutečný stav budovy, kontrolovat dispozice a připravit podklady pro následné zpracování výkresů.

E. Dokladová část

Dokladová část obsahuje zejména geodetické a evidenční podklady, pokud jsou pro danou stavbu potřeba.

Podle přílohy č. 11 vyhlášky č. 131/2024 Sb. obsahuje například:

• geodetickou aktualizační dokumentaci digitální technické mapy kraje zpracovanou podle jiných právních předpisů,

• geometrický plán pro zaměření stavby, pokud stavba podléhá evidenci v katastru nemovitostí,

• geodetický podklad pro vedení digitální technické mapy kraje, pokud je stavba obsahem digitální technické mapy kraje a údaje o ní dosud nebyly do digitální technické mapy kraje zapsány.

Rozsah dokladové části se může lišit podle konkrétní stavby a podle toho, zda je potřeba řešit katastr nemovitostí, digitální technickou mapu kraje nebo další geodetické podklady.

Kdo může pasport stavby zpracovat

Kdo může pasport zpracovat, stanoví § 156 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon.

Dokumentaci stávajícího stavu stavby, tedy pasport stavby, může zpracovat osoba, která má:

• vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru,

nebo

• střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou,

a zároveň

• alespoň 3 roky praxe v projektování staveb.

Zjednodušeně tedy platí, že pasport může zpracovat:

1. projektant, tedy osoba oprávněná k projektové činnosti,

2. nebo jiná odborně způsobilá osoba, která splňuje požadavek stavebního nebo architektonického vzdělání a minimálně 3 roky praxe v projektování staveb.

   
   

Pokud jde o autorizované osoby, jejich postavení a oprávnění upravuje zákon č. 360/1992 Sb., autorizační zákon, tedy zákon o výkonu povolání autorizovaných architektů a autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě.

Jaké vzdělání je vhodné pro zpracování pasportu 

Stavební zákon neuvádí přesný kód oboru vzdělání. Používá formulaci vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou.

U středoškolského vzdělání je velmi dobře obhajitelným příkladem obor:

36-47-M/01 Stavebnictví

Tento obor je veden jako úplné střední odborné vzdělání s maturitou ve skupině Stavebnictví, geodézie a kartografie. Absolventi jsou připravováni pro činnosti související s navrhováním, přípravou a realizací staveb.

Prakticky lze do dokladové části nebo prohlášení zpracovatele uvést například:

„Zpracovatel dokládá odbornou způsobilost dle § 156 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Vzdělání: střední odborné vzdělání s maturitní zkouškou, obor 36-47-M/01 Stavebnictví. Praxe: minimálně 3 roky v projektování staveb.“

U vysokoškolského vzdělání se bude jednat zejména o stavební nebo architektonický směr. Vždy je potřeba doložit také praxi v projektování staveb.

Stačí zkouška BIM koordinátora?

V oblasti BIM existují profesní kvalifikace, například:

• Koordinátor/koordinátorka BIM pro projektovou přípravu stavby, kód 36-191-R,

• Koordinátor/koordinátorka BIM pro facility management, kód 36-193-R.

Tyto kvalifikace jsou vhodným doplňkovým dokladem odbornosti v oblasti digitalizace, BIM, správy informací o stavbě a práce s daty. Nejsou však automatickou náhradou stavebního nebo architektonického vzdělání a praxe požadované stavebním zákonem pro zpracování pasportu.

Kvalifikace 36-193-R je zařazena ve skupině Stavebnictví, geodézie a kartografie a má kvalifikační úroveň 6; kvalifikace 36-191-R se týká BIM koordinace pro projektovou přípravu stavby.

Praktický závěr je tedy tento:

• samotná zkouška 36-191-R nebo 36-193-R nestačí jako hlavní doklad pro zpracování pasportu,

• může ale velmi dobře doplnit stavební vzdělání a praxi,

• hlavní zákonnou podmínkou zůstává stavební nebo architektonické vzdělání a alespoň 3 roky praxe v projektování staveb podle § 156 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb.

Jak se prokazuje, že osoba může pasport zpracovat

Stavební zákon stanoví podmínky odbornosti, ale neurčuje jeden konkrétní formulář nebo jednotný doklad, kterým se musí způsobilost prokazovat. V praxi je proto vhodné doložit kombinaci vzdělání, praxe a případně dalších odborných kvalifikací.

Doporučené doklady jsou zejména:

• kopie diplomu nebo maturitního vysvědčení,

• doklad o stavebním nebo architektonickém směru vzdělání,

• u SŠ například obor 36-47-M/01 Stavebnictví,

• potvrzení zaměstnavatele o praxi v projektování staveb,

• pracovní smlouva nebo náplň práce, pokud z ní vyplývá projektová činnost,

• seznam zpracovaných projektů, dokumentací nebo pasportů,

• reference zakázek,

• živnostenské oprávnění, pokud osoba působí jako OSVČ,

• čestné prohlášení zpracovatele o splnění požadavků podle stavebního zákona,

• případně doplňkové kvalifikace, například BIM koordinátor.

Do pasportu je vhodné vložit prohlášení zpracovatele například v tomto znění:

„Zpracovatel prohlašuje, že splňuje podmínky odborné způsobilosti pro zpracování dokumentace stávajícího stavu stavby – pasportu stavby – dle § 156 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Zpracovatel má stavební/architektonické vzdělání a nejméně 3 roky praxe v projektování staveb.“

Pokud má zpracovatel středoškolské stavební vzdělání, lze doplnit například:

„Vzdělání: střední odborné vzdělání s maturitní zkouškou, obor 36-47-M/01 Stavebnictví. Praxe: minimálně 3 roky v projektování staveb.“

Pokud má zpracovatel doplňkovou BIM kvalifikaci, lze ji uvést například takto:

„Doplňková odborná kvalifikace: Koordinátor/koordinátorka BIM pro projektovou přípravu stavby, kód 36-191-R.“

Taková kvalifikace zvyšuje důvěryhodnost zpracovatele v oblasti BIM, digitálních podkladů a práce s informacemi o stavbě. Sama o sobě však nenahrazuje zákonný požadavek na stavební nebo architektonické vzdělání a praxi.

Přehled hlavních právních předpisů

Pro pasport stavby jsou důležité zejména tyto předpisy:

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon

Hlavní právní předpis pro oblast stavebního práva. Pro pasport jsou důležité zejména:

• § 156 odst. 2 – kdo může zpracovat pasport stavby,

• § 158 odst. 3 až 5 – základní obsah pasportu a odkaz na prováděcí předpis,

• § 245 – povinnost vlastníka uchovávat dokumentaci a pořídit pasport, pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu.

Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb

Prováděcí vyhláška, která stanovuje obsah dokumentace staveb. Pro pasport je důležitý hlavně:

• § 9 – stanoví, že obsah pasportu je v příloze č. 11,

• příloha č. 11 – podrobně rozepisuje obsah pasportu stavby.

Zákon č. 360/1992 Sb., autorizační zákon

Upravuje výkon povolání autorizovaných architektů a autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě. Je důležitý zejména tehdy, pokud pasport zpracovává autorizovaná osoba.

Zákon č. 179/2006 Sb., o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání

Tento zákon je důležitý pro profesní kvalifikace, například BIM koordinátory. Profesní kvalifikace mohou být vhodným doplňkem odbornosti, ale u pasportu nenahrazují podmínky uvedené ve stavebním zákoně.

Nařízení vlády č. 211/2010 Sb., o soustavě oborů vzdělání

Tento předpis je důležitý při dokládání oborů vzdělání. U středoškolského stavebního vzdělání je typickým a dobře obhajitelným příkladem obor 36-47-M/01 Stavebnictví.

Matterport jako moderní nástroj pro pasportizaci

Pasport stavby musí splňovat požadavky stavebního zákona a vyhlášky o dokumentaci staveb. Jeho odborné zpracování tedy musí provést osoba, která k tomu splňuje zákonné podmínky.

Matterport celý proces významně usnadňuje. Pomáhá rychle zachytit skutečný stav objektu, vytvořit prostorovou fotodokumentaci, připravit podklady pro půdorysy a výkresy, usnadnit komunikaci mezi vlastníkem a zpracovatelem a v pokročilejších případech dodat data využitelná pro CAD/BIM zpracování.

Díky tomu je Matterport vhodný nejen pro realitní prezentace, ale také pro technickou dokumentaci, pasportizaci, správu objektů a přípravu rekonstrukcí.

Shrnutí

Pasport stavby je dokumentace skutečného stavu stavby. Pořizuje se zejména tehdy, když chybí původní ověřená dokumentace, není úplná nebo neodpovídá skutečnému provedení stavby.

Základní povinnost vlastníka řeší § 245 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Kdo může pasport zpracovat, řeší § 156 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb. Obsah pasportu stanoví § 158 odst. 3 stavebního zákona a podrobně jej rozepisuje § 9 a příloha č. 11 vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.

Pasport může zpracovat projektant nebo osoba se stavebním či architektonickým vzděláním a alespoň 3 roky praxe v projektování staveb. U středoškolského vzdělání je velmi dobře obhajitelným příkladem obor 36-47-M/01 Stavebnictví. Doplňkové kvalifikace, například BIM koordinátor 36-191-R nebo 36-193-R, mohou být užitečným doplňkem, ale samy o sobě nenahrazují požadavky stavebního zákona.

Matterport vytváří digitální dvojče stavby, zachycuje skutečný stav objektu, poskytuje přehlednou prostorovou fotodokumentaci a dodává podklady pro další výkresové, CAD nebo BIM zpracování. Spojení odborně zpracovaného pasportu a moderního 3D skenování tak přináší vlastníkovi nejen dokument pro stavební úřad, ale také praktický nástroj pro dlouhodobou správu a rozvoj nemovitosti.

Stažení kompletního ukázkového projektu